解读二手房交易资金监管

二手房交易资金监管业务是市房管局推出的一项新的惠民举措。现针对业务开展过程中，客户比较关心和不尽了解的一些问题作如下解读：

　　1、二手房交易资金托管：

　　是指二手房交易双方当事人为保证交易资金的安全，与资金托管机构签订资金托管协议，由资金托管机构代收买方当事人应付交易资金，并在完成产权登记后，按照约定，向卖方当事人代付应得交易资金的行为。

　　通俗地讲就是，买卖双方的交易资金由济南市房管局唯一指定的资金托管机构――― 济南市房地产市场综合服务中心(简称服务中心)在银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”(简称专用账户)进行划转。买卖双方与服务中心签订《济南市存量房交易资金托管协议》，并按照协议约定，买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再由专用账户将交易资金划入卖方当事人账户。

　　二手房交易资金监管，是济南市房管局为构建一个“简便、快捷、安全、高效”的二手房交易平台，而新出台的新政策，为此，市房管局颁布了《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》，从而改变了原有的二手房交易模式及付款方式，使得整个交易过程在监管模式下完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，确保交易过程和交易资金安全。这样既保证卖方在房子出手后如数收齐房款，也保障了买方在付款后及时领到房产证。使房产交易像普通商品一样“钱货两清”，从而保证买卖双方合法权益。另外，该政策明确规定中介公司不能代收代付客户交易资金，从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的再度发生。对抑制房产的投机行为，规范市场操作行为起到明显的作用。

　　2、存量房客户交易结算资金专用存款账户：简称“资金托管专用账户”或“专用账户”，为了给交易双方提供更多便利，济南市房管局唯一指定的资金托管机构――― 济南市房地产市场综合服务中心与银行合作，签订《济南市存量房交易资金监管金融服务业务委托协议》，开设“存量房客户交易结算资金专用账户”，该专用账户不能支取现金，实行“三点一线”式的资金流转方式，即交易资金由协议约定的买方账户转入“专用账户”，登记完成后再由“专用账户”转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形，资金会由“专用账户”退回买方交款账户，切实保障交易资金的安全。

　　该专用账户只能用于二手房买卖双方的交易资金划转，不能用于服务中心自有资金的存储和划转，而且不得支取现金。虽然“专用账户”是以济南市房地产市场综合服务中心的名称开立，但是根据建设部的有关规定，“专用账户”独立于济南市房地产市场综合服务中心的自有财产及其管理的财产，既不属于服务中心的资产，也不属于服务中心的负债，账户内的交易结算资金属于房屋交易当事人。从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。

　　3、存量房交易资金托管协议：简称“托管协议”，是由买卖双方与二手房交易资金托管机构(即济南市房地产市场综合服务中心)签订的三方协议，该协议约定了交易房产的有关情况、买卖双方选择的相关托管银行名称及专用账号、买卖双方个人结算账户名称及账号、存款方式、转款方式、协议解除的办理手续，以及其他共同约定的事项，该协议一式三份，买卖双方与资金托管机构各持一份，协议一经签订便对三方均具有约束力，应共同遵守。

　　4、批量转款：是指房产转移登记完成后的两个工作日内，由托管机构统一向托管银行办理转款手续，无需当事人到场，转款手续完成后，通过电话或手机短信的形式通知卖方当事人，卖方当事人可直接去相关银行查询。

　　5、个人转款：是指房产转移登记完成后，卖方当事人持有关资料到托管机构办理转款手续。

　　6、资金托管不收费，托管资金不计息：市房管局按照“资金托管不收费，托管资金不计息”的原则，在办理资金托管业务不向客户收取任何费用，也不允许任何第三方机构变相收取任何费用。对涉及银行贷款的二手房交易，银行需要提前将贷款存入“专用账户”，按照银行信贷管理的有关规定，需有担保资质的担保机构予以担保，在办理贷款时，会产生一定的担保费。