办理房贷应该慎选银行

近日，有读者给本报写信反映，自己购买了一套商品房，并在开发商指定的银行办理按揭贷款。初闻房贷利率即将7折优惠，不胜欣喜，但在办理过程中却遭遇银行内部规定：市民必须办房产证才能享受房贷利率7折优惠，导致央行优惠政策出台近半年，他仍然无法享受优惠。

　　他在信中表示，经过打听，有的银行房贷利率已自动打折，而因为银行不同，他则不能享受同样待遇，虽说国家政策允许各银行自行制定政策，银行的“小动作”不违法规，但与情理相悖。为此，本报记者走访有关人士，调查了解情况。

　　据了解，过去，统一的利率，统一的还款方式，使市民在A银行和B银行办房贷没有任何差别。如今，随着银行自主权限扩大，不同银行的房贷政策和产品逐渐呈现差异，这在存量房贷利率7折优惠上表现尤为突出。

10日，招行武汉分行个贷部总经理陈薇建议，房贷作为一生中最大的支出之一，还贷年限至少有5-10年，市民只有选对银行，才能省钱省心。

　　一般来说，开发商会提供数家协议按揭银行供购房者选择。但部分有开发贷款的开发商，为了自己的利益，会指定开发贷款经办银行为按揭银行。“这是典型的霸王条款。”陈薇表示，按揭合同是购房者和银行之间的事情，购房者对银行有自主选择权，开发商没有任何资格干预。“好比在餐馆吃饭，老板不能只提供一道菜供食客享用。”

　　对于开发商“非指定银行按揭贷款很难办下来”的托词，陈薇建议，购房者不妨强硬一些，只要资料齐备，任何银行均可办理。

　　那么，面对武汉10余家银行，购房者又该如何选择?陈薇说，购房者最好提前到银行“踩点”，多问问身边朋友对各银行的感受，着重从两方面考查。

　　一是银行的房贷政策和产品。

　　利率7折后，银行房贷基本属于亏本买卖。因此，银行愿不愿意给购房者最大的实惠，关键在总行的房贷政策。央行的政策只具有指导意义，具体尺度还由银行把握。如在二套房的认定上，有的银行将结清贷款再购房同样视为首套房。以30万元按揭20年计算，首套房利率7折总利息14万余元，二套房利率上浮10%则总利息近24万元。

　　在同等利率条件下，则应看银行的房贷产品。目前，在传统的等额本金和等额本息两种方式外，一些创新的产品可达到省息目的。如有的银行向优质客户推出的“自主月供”还款法，30万元按揭20年，前5年以较低的5年期贷款基准利率5.76%计息，到期后一次性还本或转换成15年期贷款。

　　此外，房贷的附属产品可视为加分项。如有的银行对房贷客户提供免抵押的装修贷款，还可享受车贷优惠等。

　　二是银行服务。

　　还款便利性是首要考虑的因素，不然因还款不便造成逾期得不偿失，因此可重点考虑工资代发银行。此外，还要考虑经办银行地址。有的市民跨江买房，一旦涉及提前还款等贷后变更事宜，路上就要花费数小时。目前，已有银行打通服务体系，在任一网点即可办理贷后变更。

　　陈薇建议，如果市民有多套房贷，可尽量放在一家银行办理。贷款额达到一定标准，可成为银行贵宾客户，享受更多优惠。

调查显示：国内客户选银行首重实用性

　　全球知名市场调查机构尼尔森近日在沪发布的个人金融综合报告显示，中国银行客户对银行首选标准仍是服务的实用性。而建立信用卡账户的银行将成为客户最经常使用的银行。

　　根据该报告，在选择银行时，国内客户优先考虑的是银行服务的实用性，而非银行产品的多样化以及银行品牌形象。选择“高品质的客户服务”和“综合性产品和服务”的比例高达17%和12%，其后分别为“银行的品牌声誉”(7%)和“服务速度”(5%)。报告还指出，国内银行仍然普遍的“排长队”现象说明，基础性服务仍然是阻碍银行客户满意度提升的瓶颈问题。

　　尼尔森公司金融行业研究负责人认为，尽管国内银行业已出台多项举措缓解“排长队”现象，但这一服务顽症仍然是影响客户去留的重要问题。

　　尼尔森研究还发现，四成国内受访者将“信用卡账户银行”列为最经常使用的银行。消费者在挑选最常使用的银行时，其他决定因素包括网上银行的便捷性(36%)，是否是工资账户(28%)，银行网点是否密集(26%)，ATM机分布是否广泛(26%)，以及银行服务是否高效、迅速(26%)。