房贷七折 首次置业者多不考虑公积金货款

目前，房贷七折政策已经进入执行阶段。近日记者走访发现，置业者普遍对七折政策更感兴趣，而许多首次置业者也不考虑公积金。是否随着公积金与商业贷款的利率差距缩小，公积金贷款优势不再了呢?理财专家认为，假如买家有计划今后可能第二次购房的话，首次购房可以偏向选择公积金。而假如您是选择组合贷款形式的话，则可以用“月冲”公积金来实现更佳的“悭钱”还贷理财。

　　房贷利率七折政策吸引力更大

　　由于公积金贷款利率与商业贷款利率的缩小，许多置业者对商业利率显出更热衷的态度。满堂红保利分店的经纪曾先生向记者介绍，现在的买家非常热衷房贷利率七折政策：“可以说，现在入市的这一批，基本都是冲着这个去的：因为七折以后利息比较低，即使未来利率高了，但七折后还是比别人低。”

　　而对于以往年轻人热衷的公积金贷款，不少经纪表示，由于七折后利息接近，公积金的吸引力大为下降，加上过程较麻烦，不少置业者在经纪的劝说下会放弃公积金贷款而选择七折商贷。

　　二次买家适宜选择商业贷款

　　对此，亿达按揭专员陈溢溢表示，新政之后，首次置业公积金贷款优势下降，不但由于两者利息相差不多，而且关键在于以后二次置业时无法选择商业贷款利率七折，却可以再次选用公积金贷款，从而在二次置业时，避免商业性贷款按上浮利率执行造成更大的利息负担。

　　据介绍，在本轮降息前，首次置业商业性贷款即使享受15%下调利率，与同期公积金贷款利率差距也有1.4355%，而目前两者仅相差0.288%。这意味着现在首次置业购买90平方米以下物业，贷款40万元，采用15年等额本息还款，七折利率商贷和公积金贷款每月还款额度仅相差58元。

　　组合贷款用公积金“月冲”

　　假如你是采用组合贷款形式还款，很多购房者喜欢采用“年冲”的方式，每年将积存的公积金一次性冲还本金，以为这样能更好地节省利息，其实却不然。按照规定，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以，购房者在抵充公积金贷款时，实际上是做了“蚀本生意”。

　　比较聪明的办法是，申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款，并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额，最大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内，尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时，建议采用“月冲”的方式，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，节省的利息很可观。