房贷指南： 关于房贷险

什么是住房保险？

　　一般说来，在住房生产、流通、消费过程中，风险事故可能给住房造成损坏，给住房者带来经济、生活上的困难。为消除可能出现的不利影响，住（租）房人可与保险公司达成一项协议，被保险人通过缴付一定的费用以获得保险公司对住房的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以住房及其有关利益为保险目标的保险，称为住房保险。

　　主要作用：

一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。

　　二、住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故中断。如果投保了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获得保障。

　　三、住房保险可增加被保险人的信用程度。保险具有提高信用，促进资金融通的作用。例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行常要求申请人将其住房投保，以增加住房的价值，故住房保险有助于住房所有人信用的提高。

　　如何办理房地产保险？

办理房地产保险，应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是：

（一）填写投保单。内容包括：投保人的名称、投保日期，被保险人或受益人的名称、保险标的名称和数量，保险责任起讫时间，保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险接受投保的依据文件。

　　（二）签发保险单。保险人在收到投保人的投保单后，应对投保单的内容逐一审查并实地勘查，在确定符合保险条件后可签发保险单。

　　（三）收取保险费。投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可同双方的委托人来办理，如抵押房地产保险可委托银行办理。

　　房地产保险合同的主要内容包括：

（一）保险人名称和住所；

（二）投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所；

（三）保险标的；

（四）保险责任和责任免除；

（五）保险期间和保险责任开始时间；

（六）保险价值和保险金额；

（七）保险费以及支付办法；

（八）保险金赔偿或给付办法；

（九）违约责任和异议处理；

（十）订立保险合同的日期。

　　保费该如何确定？

根据规定，个人住房公积金贷款必须办理抵押房屋保险，公积金贷款房屋保险金额原则上按不低于贷款本金、利息之和计算。个人住宅抵押房屋保险，保险金额按房价计算，保险期限与贷款期限一致。个人贷款抵押房屋保险按保险年费0.8‰计算。

　　目前有很多贷款购房人购买的是期房，往往要在几个月或一年以后入住，所以计收从入住日到贷款结束日的保险费。

　　另外，由于保险费是在贷款发放时提前缴纳的，在保险生效前，即入住前尚有一段时间，还将扣除在此段时间产生的利息（一年以上期房期的按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算），就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前缴纳保险费而产生任何利息上的损失。

　　签订房贷保险合同要细斟酌

　　银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的第一受益人，受益人应该是购房者。

　　如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上接受

　　贷款买房，现在已被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下，银行为化解自身的信用风险，往往要求购房者购买贷款保险。但是，目前贷款保险合同还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益。

　　实际承担期短于合同规定

　　贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。

　　因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。例如，某人于2000年7月1日贷款买了2001年7月1日交付的商品房，消费者多缴纳一年保费，但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显，权力和义务不对等，保险公司应退还多收的保费。

　　一次性收取全部保险费

　　有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年一次性收取。

　　这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是，在现有的技术条件下，如果逐年收取保费，保险公司不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是，这种解释显然难以令人信服。

　　很多寿险产品，保险期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。可见，技术上完全不成问题，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲，即便购房者不能按期缴纳保险费，保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定，解除保险合同，不承担保险责任，自然也就谈不上承担风险了。

　　贷款购房者不是保险受益人

　　抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”

　　可见，银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以第一受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解，甚至觉得冤枉：明明是自己花钱买房，自己却不是受益人。

　　因此，为使住房贷款保险真正地为老百姓所认同，银行不应作为保险合同的第一受益人，而这并不会影响银行规避风险的初衷。

　　事实上，2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条，对《担保法》的第五十八条作了进一步的规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”

　　由此可见，银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的第一受益人，受益人应该是购房者。如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上接受。

　　在此，专家提醒购房者签订合同时要冷静观察，仔细分析，避免不必要的误解和损失。

　　房贷提前还贷 别忘退税退保

　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费

　　拆迁款、单位房款、年终奖金，不少人手里有了大额现金。年利率5%的房贷利率虽然不高，但20年下来利息也要占到房款的一大半。这样，很多人选择提前还贷。而什么情况适合提前还贷，提前还贷如何操作，为此记者走访银行人士、专业经纪人寻求答案。

　　提前还贷 别忘退保

　　银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月)；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

　　提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。

　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

　　提前还贷 别忘退税

　　另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。

　　提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

　　最初一年不要提前还款

　　要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

　　还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

　　提醒一：提前还贷选择等额本金还款法中国工商银行有关专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源，举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月＝8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。

　　如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。提醒二：违约金阴影下可选转按揭

　　按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说是难得的，但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。

　　房贷保险保什么?

　　在现代人的生活里，买房对于每个人来讲都是一等一重要的大事，毕竟在城市里买房几乎是每个家庭差不多半辈子的收入，因此每个人对此都会想来想去。另外，一旦我们买了自己的房子就希望这里成为我们终身的安居乐业所在。可是风险也随时伴随我们左右，那么我们应该为自己的房子上怎样的保险呢？据了解，目前保险市场上的房贷险可以分为三类：

　　一是财险公司原有的房屋损失险，是对所保房屋提供保障，如果在还贷期间，因火灾、爆炸、暴雨、台风等原因造成抵押房屋的损失，以及为抢救房屋财产所需支付的合理施救费用，保险公司将按照合同给予赔偿；

　　二是财险公司和一些寿险公司已经开办的还贷保证保险，这类保险对贷款人在贷款期间内产生的意外提供保障。

　　三是寿险公司开发的带有还贷性质的两全型保险。比如太平人寿的太平美满之家房贷两全险，投保人可以根据自己的贷款年期和贷款总额选择相应的保障期限和保额，随着贷款金额的减少，保额也逐年递减，使风险与保障充分匹配，更合理地分配每一分保费。保障期内，被保险人一旦发生身故或全残，其家人即可获得相应的赔偿，用以偿还剩余贷款。

　　除了在还贷期内提供高额的人身保障，太平美满之家的养老保障功能是产品的另一大亮点。如果被保险人健康生存至保障期满，在结清贷款领得产权证的同时，还能获得太平美满之家奉上的一笔可观的满期生存金，并可选择一次性领取或分期领取，自由安排晚年生活。

　　面对如此多保险种类应该如何选择真是个难题，毕竟买房子就已经花了一大笔钱，再给房子上个保险好像有点多余。但是你为了房子向银行借了几十年的债，而在还贷的过程中，收入是否正常、身体是否健康、是否有意外发生就成了决定还贷者能够顺利还贷的几个关键问题。一家银行的管理人士也表示，对消费者来说，取消房贷险后，的确可以省一笔费用。但是，万一遇到一些意外事故，消费者不仅无家可归，银行还要逼债，而且又没有保险赔付，岂不是“得不偿失”？而且相对于动辄几十万的房价，房贷险费率也只有万分之几，是极低的。因此消费者在贷款买房时，究竟要不要买房贷险，一定要三思。