购房流程

第一步：掂量自己的买房能力 ? [ q

u[ . 4>O>

1.买房的目的 K gh}v>$

　　　　　　　 投资 3yFK 2~{p

　　　　　　　 居住 `\PgNOF K

　　　　　　　 解决户口 Sn L )Rd>q

　　　　　　　 要退税 YF:j g@=v8

　　　　　　　 拆迁 $Ar z@s4O

　　　　* 个人公积金贷款额度 5>` & |Fv

　　　　* 用户购房贷款最大数额 $vzso-0,'

4* 'Iyq*

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2.买房实力 sh:9 9q&

　　　　　　　 存款：有多少存款，可拿出多少来买房。 ~H9)|GF4

　　　　　　　 月收入：若是贷款买房，可为贷款额度及年限作估计准备。 f I /vNx';

　　　　　　　 家庭月收入：同样可以体现买房的支付能力。 x! u_

　　　　　　　 固定资产：股票证券，实物资产等可否变成买房款。 Lfu@l $V

　　　　　　　 缴纳公积金和税款：不可小看，一大笔呀。 7 n]+ nc F

　　　　* 个人公积金贷款额度 ^_ : 2\Z2

　　　　* 个人住房借款申请 yM{ -CObb*

　　　　* 用户购房贷款最大数额

第二步：先初步选选房 D RN9 0^}

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1.选房渠道 6,7Eygj5

网络 报纸、杂志 电视 广播 户外广告 楼书、DM、朋友介绍推荐 cB Fh*Gq

2.买期房 BH9GkE1{E

　* 购买期房众所周知有一定的风险，所以对期房一定要对发展商实力充分了解，要求 =PaE\

　发展商所售房产件照齐全， 准备工作好，风险可以减少。 期房同时又有在房型、 E9Zf7l u

　小区环境、配套等方面紧随潮流的特点，新，齐，奇，符合人们的购买习性。 2 Z+,7|qA>

3.买现房 H6m9 x` |

* 购买现房没有像期房那样的风险，但在房型、小区环境、配套等方面存在滞后。 R o/4A#1M

　* 签定合同注意事项 | W 67n

　* 个人公积金贷款额度 S lw&aqi

　* 个人公积金贷款额度

　* 公有住房出售价格 MK@6!2Y- $

　* 商品房公用建筑面积如何计算 TW I Rw=D

　* 商品房销售面积测量与计算 ;EokN H?c&

　* 商品房必须符合哪些条件才能合法预售？ oQ = | d,

　* 《新建住宅质量保证书》有哪些内容 W@] V2cQ

4.买房注重 o9XaqFt?:

地段 环境 价格 房型 小区规模 小区特色 r zX3rv(g

　* 个人公积金贷款额度 'FfW_ 'dv

　* 个人公积金贷款额度 9r [Gwr :=

　* 公有住房出售价格 xiZ WZ|

　* 商品房公用建筑面积如何计算 _+$9 5 O

　* 商品房销售面积测量与计算 /{D S)ot |

特别提醒： 5wJDR@ 5LF

* 无论从何种渠道了解房产情况，都要注意其中实质内部， 如发展商、地段、价格、 ;E 0*p$x

房型、规模诉求等，切勿被天花乱坠的广告语、虚假的广告所迷惑（实景除外）

第三步：看房 f `0 @kA

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我们已初步根据自己的实力、喜好，选择了几处房产，现在要去售楼处看看究竟如何？ k&&DC 3fWq

1.期房 x8 ~D dDS

开发商是何许人也：有必要看看营业执照，了解了解资金实力和口碑。 &(vM?+!

开发商房产证照（期房五证）： y0MkB1M Q

　　　　　　　① 建设用地规划许可证 zb

　　　　　　　② 土地使用证 :] dcH E

　　　　　　　③ 建设工程规划许可证 OI7 MPx ^u

　　　　　　　④ 工程开工证 [{6MA O

　　　　　　　⑤ 商品房预售许可证 vY l\zKLgL

施工进度：选择购房时机也很重要 FJ; ?mA13

小区规模：目前所呈现越大越火的趋势。 2t M =T }V

周边环境：交通 超市、菜场 银行、邮局 学校、医院 饭店、娱乐承诺的小区环境和物业管理是否有可行性、合理性、发展商能否做到，能否吸引你，对你有用吗？ / :" )O lw

风险评估：了解发展商实力，口碑，以前所开发的项目，小区周边环境的市政规划，目前销售率。 & 45{ Gg

　　　　* 签定合同注意事项 O :7 Q `

　　　　* 住宅局关于启用安居房、平价房预配售、配售规范合同文本的通知 $MQY r `

　　　　* 商品房公用建筑面积如何计算 z1JXG !7$*

　　　　* 《新建住宅质量保证书》有哪些内容 3^i7A| n

　　　　* 商品房必须符合哪些条件才能合法预售？ }%tF$B?7

　　　　* 商品房销售面积测量与计算 Q }^pzR,s

2.现房 K} +M @D

开发商房产证照 （现房二书）： O\ { pjt}

　　　　新建商品房质量保证书 5 h 7 N4

　　　　新建商品房使用说明书 npe7c s 9r

看看房屋质量：亲眼看看小区环境，走到房子里检查你最担心的地方。 f wC0cm)a

了解物业管理：物业公司应该有具体的物业协议出示，仔细看看里面的内容。 x* 9 n:Ydf

* 签定合同注意事项 ^%A|g&V}Nn

　　　　* 住宅局关于启用安居房、平价房预配售、配售规范合同文本的通知 m 1=A% m*

　　　　* 《新建住宅质量保证书》有哪些内容 At3!.W~4 \

　　　　* 商品房公用建筑面积如何计算 _g 2 cT {Y

　　　　* 商品房必须符合哪些条件才能合法预售？ Uf 9 c $'

　　　　* 商品房销售面积测量与计算

第四步：付款方式 :M io;!

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特别提醒： 一般发展商都会规定自己的付款方式，但合理不合理有待商榷，自己权益要争取 vTU -3D|/

　　1.一次性付款 U( sN9 U\

　　期房：对于期房一次性付款也要分首付和尾款，注意，无论发展商对一次性付款 有多么优惠的条件 　　　　　和规定，一定要留尾款，最少10%。 }] ! -(kQ

　　现房：如果已经有产权证，可以一次全部付清。 [$9Q;]* K.

* 签定合同注意事项 w>2*mS 1

　　　　* 《新建住宅质量保证书》有哪些内容 :d8<) @2;B

　　　　* 商品房公用建筑面积如何计算 l t - >*

　　　　* 个人公积金贷款额度 ~feez o!

　　　　* 用户购房贷款最大数额 31D ]Sy o

　　　　* 个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表 ) Q8a!& D

]]. }h#h|)

　　2.分期付款 =AV{Z)Su'

　　期房：同样，不论前面付款分了多少期（不同发展商有所不同，一般是3-6期），一定要留尾款等交　　　　　产证后再付。一般情况下，分期付款所留尾款比率要比一次性付款的多。 T tl nd

　　现房：看发展商规定，再商榷。 个人公积金贷款额度用户购房贷款最大数额 8 v)(v~

　　　　* 个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表 )5!QO x!t

　　3.银行贷款 Pa m6r6# u

　　（期房与现房一样）一般贷款由发展商全权办理，有兴趣有能力的话 > 0I=S,

　 　可以自己去办理（进入贷款流程图） j+0 d1u(

　　手续如何：如果是发展商代办，你只需提供相关材料，如身份证、户口薄、　　　　　　　　　 idT&=) I{

　　　　　　　结婚证（未婚证明）、私章、收入证明等，其他无需担心。 f(rt Ne `3

　　首　　付：一般发展商规定为房款的30%，也有大于或小于30%的，不固定。 !L/-2 0 7

　　　　　　　（进入零首付流程图） x L`bl `j

　　贷　　款： &fw {m

　　　　商业性贷款：以纯商业性贷款利率计算。 dKBNv/Q~o

　　　　公积金贷款：以个人公积金贷款利率计算，比商业性贷款利率低。 4/S*= `Q

　　　　组合贷款：以上两种贷款的组合。（进入贷款计算器） a_ Q'K Xf1

　　　　* 用户购房贷款最大数额 eZipj WK*

　　　　* 个人公积金贷款额度 p {y<| Q B

　　　　* 个人住房商业性借款合同 NtqsiwO[h

　　　　* 个人住房抵押合同 ned&V% | 0

　　　　* 个人住房公积金借款合同 L/M:~9;;

　　　　* 个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表

第五步：签合同付钱 ;u36Xb NP>

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如有条件，请律师和专业人士帮助 (Ob~^f s

　　1.购房合同 996I'd.H

　　　　要是最新全市统一编制的格式化合同，仔细看看每个条约，尤其注意合同 "DYMM:AlH

　　　　空白处发展商填写的内容， 如：交房日期，实测面积与暂测面积的误差， | ;@2gE ^

　　　　违约责任明确等问题。 znYP` FY

　　　　* 买房签约新合同法 [ w I6b0)

　　　　* 房产买卖几种无效合同 ~EInP1fKUJ

　　　　* 更多购房注意事项 e}WG qnfs

　　2.按揭合同 Mz tg

　　包括抵押合同和贷款合同，都是由银行统一制定，不会有什么问题。 T"l } ]3-

　　　　* 个人住房商业性借款合同 swx@buO ,R

　　　　* 个人住房抵押合同 9S 6k?' #|

　　　　* 个人住房公积金借款合同 _o,%V)/i?1

　　　　* 个人住房贷款部分项目收费标准 {

　　　　* 购房注意事项 }bK (+ k"

　　　　* 进入贷款流程图 ## KG"7/v9

　　3.公积金合同 ) , 073

　　　　* 个人住房公积金借款合同 (] 9$O7 8v

　　　　* 个人住房公积金贷款利率及万元还本息金额表 _~$3Y \a2U

　　　　* 个人住房公积金贷款计算　　　　　　　 ly* fo-

　　4.签合同手续 xM &y HoV6

　　只需提供相关材料即可，如身份证、户口薄、结婚证（未婚证明）、私章、收入证明等 RgeN vY -

　　　　* 买房签约新合同法 Lqi(?\' /a

　　　　* 房产买卖几种无效合同 &L_(" , v@

　　　　* 商品房买卖合同成立的条件 ~ s,xm l r

　　　　* 更多购房注意事项 i b7B7 @(

　　5.首付款支付方式 scY ~NaoeP

　　　　有现金、支票、本票、汇票、转账、活期存折、信用卡等方式。 $aT5U= $Sb

　　　　最后别忘了索要正规发票。退税计算 % "# oi

　　　　* 个人税费计算

第六步：保险和登记 _? Oe Q=<

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1.保险 kvW8@{uz/

　　目的：对贷款购房者银行要求所抵押房屋保险，规避风险。 DWL U Y:[

　　手续：到与银行合作的保险公司缴纳保险金、提供材料、签字盖章。 T]bC,j:la

　　　　* 契税纳税申报表 m0?p0 z

　　　　* 房屋租赁登记申请表　 SLDP + TNa

　　　　* 房地产转让、登记委托书 :i ytRbRc

　　　　* 房地产转让、登记申请书 H O.~ [

　　　　* 保险合同的特征 8 ,b{m3(UD

　　2.登记 sc, m(a,2

　　（1）鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易 所办理交易鉴证备案手续； ` -@ ^x4

　　（2）登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权 登记手续。登记时，须提交下列材料： >z - ;cB1

　　a.购房者的身份和私章; 7sOEY ] 8

　　b.鉴证过的购房合同; mp9Bae4Y"?

　　c.由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图 （蓝图）、平面图（蓝图）; 登记完毕领取收件收据。 |a[ ; szI

　　（3）交费。 p Y/I8Y dm

　　受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有 关费用； R\v_^8dXV

　　（4）领证。 kMR ! {%k

　　房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所有权证》。

第七步：验收房屋、交房 jzn;/

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1.验收房屋 J|hO< A

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　　房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有： #I,z")Ah

　　①房屋建筑质量：根据建设部最新发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，从2000年5月1日起，竣工验收不再由质检站担任，而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后15日内到市、区两级建委办理竣工备案。因此，住户自己要对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。 f4m`q = 8

　　②装饰、装修材料标准：在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。 B'r BF ?

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　　③水、电、气管线供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。 ) ?[)wu$

&Z gfr%e

　　④房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。 D=\" H y

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2.交房 ( 1{ x- k

　　1.是否如期交房 .j4c26[#

　　　是：高高兴兴办交房手续 ? dLz'>

　　　否：追究违约责任 ,^\ % 6f5

　　2.开发商出示交房证件 |A fE0#)7L

　　　　* 新建商品房房地产权证　　　 . } Sk3g

　　　　* 验收合格证 o0TSd#19W7

　　　　* 新建商品房入住许可证　 D b A h&

　　　　* 新建商品房质量保证书 fJ) xZ;

　　　　* 新建商品房使用说明书 HW2 %g^h

　　　　* 签定合同注意事项 hc(B'+v! ,

　　　　* 新建住宅质量保证书 0+PTA&

　　3.办理入户手续 >W, V(Y [

　　　不要在发展商提供产证前办理入住手续 2 "9 ];Q

　　　与发展商签订交接协议 B # Ngj(<

　　　与物业公司签订物业协议 ^ %}Wy#"c2