汶上购房须知

一、不看广告看产权。
/ t: m( N# U2 `* G* ]. B　　　　不管发展商鼓吹得如何开花乱坠，首先要落实其产权的合法性。不要被一些“集资房”、“宅基地房”所迷惑。一般来说，有商品房预售许可证的，各方面的手续就较为齐全了。
　　
　　二、首选大公司的优质楼盘。
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& `$ R# V4 Q( C" c% B4 p3 }4 r　　三、咨询商品房的质量等级。
　　　　要求发展商出示建筑工程质量认定书，最好是选“优良工程”。商品房的验民一般分为单体验收和小区综合验收。在总验收以后，由质检站核发质量等级证书。
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　　四、白天看，晚上也看。
/ i2 o2 m$ B, A; Z8 e$ B　　　　晚上可以了解其夜间情况（如出入安全、噪音、道路照明等）。
　　
7 P1 ~# W% R& u' O# l4 t2 P4 S7 \　　五、重点看有无渗水。
; q6 v" b4 n# t, M　　　　厨房、厕所如果有渗水，将给住户带来很大的不便。所以要重点观察厨厕的天花板、角落有没有渗水、潮湿发霉等情况。购房者经常容易忽视的一点是：只看本层的渗水情况，而不看下一层的渗水情况。试想，如果你的厨厕经常渗水到你的楼下，不但别人烦恼，你也肯定不得安宁。所以看楼要“上下兼顾”。对于买顶层住宅的人，最好是下雨天去考察，有渗水的问题可以及早发现。
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, l% l0 T; w: k$ I/ \1 A) b　　六、不看样板房，看实际的现楼。
　　　　样板房由于经过精心布置、家具设施占满空间，反倒使购房者注意力分散，被其迷惑，看不出应看到的问题。
　　
　　七、不但看电梯，还要看楼梯。
　　　　有些高层住宅，头几层是商业用房，楼梯没有应急灯，漆黑一片，或者堆放杂物，交通不畅。对于这种楼宇，我们必须认真考虑“万一”要逃生时，是否有路可走。
　　
9 D/ S- L4 H9 D$ r% w. ]: x　　八、不看建材看格局。
　　　　道理很简单，材料不好，更换容易，格局不佳，改变困难。
　　
- }& p4 s7 l( S% T  R　　九、观察做工的精细程度和工艺水平。
0 N( ^! j& g9 i5 J　　　　主要看接角、窗沿、墙角、天花板、水电设备的质量及位置的合理性等。
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　　十、打听情况。
　　　　可以向已入住的居民或警卫、物业管理人员了解房屋的管理、保安以及有无其他潜在的问题、纠纷等等，做到“兼听则明”。

购房注意事项
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第一类：虚假广告
设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。
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第二类：配套设施
0 [* j: A& L% j  J开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
% R' T! I5 F. J1 {8 N1 [2 k应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。

第三类：内部认购
3 H# k7 ^7 L9 N; h' s, j! m% U7 G: Q内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。
应对：最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。
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9 ^1 X# E( A6 s2 t第四类：物业管理
开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。
应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

第五类：逃避债务
1 ~- u8 T7 ]6 ^3 q借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。
应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。
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/ p1 z3 o' V) X7 |* N5 h  q$ H' b7 O六类：乱收费
物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：
1.超出核准的价格收取管理费。
2.擅自提高收费标准，赚取收费差价。
3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。
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第七类：购房合同
购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。
. z5 F5 d- `) w3 R* F! c1 u7 K  {应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。

第八类：房产证拖着不办
- t" U* K4 @( h5 w有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。
0 v4 m7 @, u$ f: a5 k* I应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障

一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程序可以大体分为公（动）、私（静）两区。
. `$ r5 d3 B. O* ]6 `; D% G　　 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅。
　　 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
& s( u' Q- ^! z　　 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。起居室（客厅）两个基本原则：一、起居室的独立性；二、起居室的空间效率。现在，有的户型起居室仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用。厨房购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。开放式厨房有着很好的空间效果，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。
　　 卫生间满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离。从位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积来看，带浴缺的卫生间净宽度不应小于1.6米，沐浴的净宽度不宜小于1.2米。卧室一般来说，主卧室的面宽不应小于3.6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室的开门也应避免通视。辅助空间包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。

购房前提防哪些不规范行为？
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$ l* _% y4 r/ N/ _. @7 @) ?一、小心利用农村集体土地开发的房产。前些时候，有不少乡、县、郊区单位擅自在集体的土地上建造住宅，对社会公开销售；也有一些房地产开发公司与某个乡进行“合作”，乡里出土地，开发公司出资金，建造住宅。这种方式开发出来的房产，购房人当然拿不到产权证，于是开发单位采取给购房者办理荣誉村民证的办法，蒙编消费者。不知大家是否知道，根据目前的法规，开发公司欲开发某个项目，首先要获得计委立项，办理土地使用权出让手续，如果需占用集体土地，还要先由国家征为国有，再向国家缴纳土地出让金，然后才能办理出让手续。如果你打算购买的房产不具备这样的条件，我劝你最好不要购买。
　　 二、小心双方联建开发的房产。联建房屋是城市是最近几年出现较多的房地产项目。所谓联建是一方提供土地，另一方提供资金，双方联合起来共同开发建设自用的住宅。由于历史的原因，有地皮一方大都拥有国家划拨的土地使用权。按照各地区的有关联建分成规定，联建各方分得自己应得的那一部分房产只能自用，而不能出售。但有些房地产开发公司却将联建的房产进行销售，这种房子当然也办不下产权证，因为联建项目不是经营项目，联建方没有向国家缴纳地价款。还有的联建项目经过多次转手，每次转手都使价格上了一个台阶，但终因无人负责向国家交纳地价款而导致最终也办不下产权证。这样的房，我劝你也不要买
　　 三、小心经过改建的房屋。有一些单位或企业因为亏损或其他原因，将自己拥有的车间或办公楼重新装修，然后直接出租，也有的将装修后的大楼采取50年租赁期的方式进行变相销售。这些房产原本是单位或企业自用，现在用来搞经营，性质改变了，国家理应获得相应的土地受益。但实际上几乎没有改建单位在出租或变相销售后会向国家交纳土地收益。这样的房产一旦被政府主管部门发现，早晚会受到处罚。所以，我建议这种房子你也不能买。
1 [4 R3 C8 K% d# v& l　　 四、小心上了代理商的当。在我国的房地产市场上，活跃着许多优秀的房地产代理销售人员，由于他们的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但与此同时，也普遍存在着这样的问题—由于代理商的工作是一时性的（将客户介绍给发展商，促成交易便大功告成），所以为了促销，许多代理商在推销房产时，往往夸大其词地进行宣传，用不负责的许诺和严重失真的广告诱导一些客户买房，待客户与发展商签约入住后发现实物与宣传大相径庭时，发展商往往会把责任推到代理商身上，而代理商此时早已溜之大吉了。
　　 五、小心违法交易带来麻烦。不规范或违法的房地产交易还较普遍，直接影响了正常的房地产市场发展。例如有的发展商销售手续不齐全的房子；有的发展商根本就没有销售许可证；甚至有的房地产项目从来就没有立项批复；有的发展商公开出售没有产权只有所谓使用权的房子；有的人在私下倒卖公房；还有的人在私下买卖私房、违章建筑和临时建筑。这些交易都是不规范或违法的，这样的房产你也不能买。

多知道一些知识，还是很有必要的，起码少上当，遇上不至于慌了神。

多知道一些知识，还是很有必要的，起码少上当，遇上不至于慌了神。

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